Va anche aggiunto che un confronto puntuale tra la convenienza dell'affitto e dell'acquisto deve fare i conti con due grandi limiti: il primo è che il paragone è solo teorico perché la stessa casa non è quasi mai contemporaneamente offerta in vendita e in locazione, il secondo è che la rivalutazione nel tempo della casa acquistata, cioè il fattore che più sposta da una parte all'altra l'ago della bilancia, è incognita. Infine, un altro aspetto importante riguarda il valore del mutuo rispetto al valore della casa e il tasso del finanziamento; ridurre entrambi i fattori aumenta la convenienza per chi compra.

Nel nostro esempio confrontiamo l'acquisto e l'affitto a Milano di una casa da 90 metri quadrati in periferia. I costi considerati, sulla base dell'ultimo rapporto di Nomisma, sono di 290mila euro per l'acquisto e di 1000 euro al mese per l'affitto. Le spese legate all'acquisto (imposte, notaio ecc) come dicevamo sono pari al 10% del valore della casa.

Chi compra dispone di 174mila euro in contanti e chiede un mutuo da 145mila euro per 20 anni, con una rata mensile a tasso fisso pari a 1000 euro (quindi uguale all'affitto). Chi invece va in affitto pur disponendo dei 174mila euro in contanti investe questa somma al tasso di inflazione, ipotizzato al 2% annuo. Fatti i calcoli, dopo 10 anni chi sceglie la locazione conserva ancora un netto vantaggio di quasi 82 mila euro rispetto all'acquisto; il gap precipita a poco più di 5000 euro sui 15 anni. Ma dopo davvero il match non ha più storia perché nel ventennio il vantaggio di chi ha acquistato è di oltre 80mila euro.